10+1 LÉPÉS A SIKERES LAKÁSELADÁSHOZ
1.Biztos el akarod adni?
Az első és legfontosabb lépés a tudatosság. Ha eldöntötted, eldöntöttétek, megbeszéltétek, akkor kellő elszántsággal állj neki az eladás lebonyolításának. Nem biztos hogy sétagalopp lesz, de nem is egy hétvégi bevásárlásról van szó.
Rögtön a legelején javaslom a megfelelő eladási ár kialakítását. Csinálj az aktuális hirdetésekből egy piaci elemzést. Gyűjtsd össze a hasonszőrű lakások kínálati árait, vonj egy átlagot és könyörtelenül csökkentsd minimum tíz százalékkal. Minden hirdető a másikat nézi, mindenki előre beletesz egy vastag áralkut és egymás árait tornázzák fel. Ne kövesd el ezt a hibát, ha nem akarod őrizgetni a lakásodat.
2.Iratok, dokumentumok beszerzése
Első a Tulajdoni lap. Két okból. Minden érdeklődő látni akarja majd hogy mennyire tiszta a helyzet. Neked sem árt látni hogy nem maradt-e rajta valami széljegy például egy réges-régen kifizetett hitelről stb.
Második az Energetikai tanúsítvány. Adás-vételhez kötelező, beszerzése az eladó dolga. Öt évig érvényes úgyhogy ne hagyd az utolsó időkre. Legyen kéznél. Kb.15-25 ezer forint.
Társasház alapító okirat, szervezeti és működési szabályzat(SZMSZ). Gyakorlottabb vásárlók kérni fogják.
Rezsiköltség és felújítási számlák.
3.Javítások, karbantartás, selejtezés
Lötyögő kilincs, félig leszakadt redőny, kiégett izzók a csillárban, csöpögő csapok, lógó függönyök, összefirkált tapéta…igencsak hervasztó látvány annak a vevőjelöltnek, akinek az első benyomásán fog múlni az hogy előlép-e vevőnek. Vagy udvariasan sietősen körbenéz és sosem látod többet.
Első benyomás! Nagyon fontos, sőt a legfontosabb. Nem úszható meg a tisztasági festés, a kisebb nagyobb javítások, és egy olyan szintű takarítás amilyen talán még sosem volt. Centiről centire, kívül belül, alul felül. A vevő egy vagyont készül kifizetni és nem akar lutrit. Egyszóval a lakásnak ragyognia kell kb. mint egy szállodai lakosztálynak. De minden nap! Bármikor jelentkezhet a Vevő! Mivel úgyis költözni készülsz, dobj ki mindent ami már nem kell, pakold össze, dobozold be a nem napi használatos dolgaidat. És tüntesd el.
4.Home staging avagy felkészítés az eladásra
Szellős és semleges megjelenítés. Ez a lényege. Add el vagy ajándékozd el a felesleges bútorokat. A sok szőnyeg ódivatú, sokan azt hiszik majd hogy a parketta hibák leplezésére szolgál. Semmi személyes ne legyen elöl. A családi fotógyűjtemény, hűtőmágnes kavalkád, elöl „felejtett” ruhák, cipők, játékok, vetetlen ágy, egyebek nagyon otthonosak neked. De a vevőjelöltnek nem. Neki a saját leendő otthonát kell beleképzelnie a látványba. A legjobb példám újra csak egy szállodai lakosztály. Legyen rendben a bejárat, egy új lábtörlő, egy szolíd ajtódísz sokat dob. Első benyomás. Konyha és fürdő hangsúlyos!
5.Fotó ami elad
A jó fotók készítése döntő. Egy jól eltalált elsődleges kép eladhatja a lakásodat. Olyan képeket készíts hogy megragadó legyen a hirdetésben. Tereket mutass meg, ne bútorokat meg sarkokat. Világosban fotózz, de ne ragyogó napsütésben. És kapcsold fel a lámpákat, hangulatosabb lesz a kép. Ne retusáld túl, tükrözze a valóságot. Ha nagyon nem megy inkább hívj egy profit. Pénzbe kerül de a várható bevételhez képest elenyésző.
6.Alaprajz a döntéshez
Alaprajz készítése fontos. A képeken nem látszik jól a lakás beosztása, az alaprajzon igen. Már itt eldönti a nézelődő hogy tetszik-e neki a lakás. Felesleges köröket is spórolsz így. Csak olyanok jelentkeznek majd akiknek megfelel. A kockás papírra skiccelt vázlat nem oké. Léteznek jól használható programok. Kis gyakorlás és menni fog.
7.Hirdess úgy mint a profik
Megvannak a fotók, az alaprajz, már csak egy ütős szöveget kell írni. Nem kell regényt írni de legyen benne minden fontos. Domborítsd ki a lakás előnyeit, elhelyezkedés, használhatóság, felújítások, közös költség, téli-nyári rezsik, parkolás, ilyesmik. Menj a lehetséges vevőid elé online, használj FB csoportokat, fizetős hirdetéseket. Nem drága az ingyen hirdetés csak nem sokat ér. Az első oldalakon megjelenő hirdetések mind fizetett hirdetések. A huszadik oldalon senki nem néz meg.
8.Érdeklődők szűrése
Megjelent a szembetűnő hirdetés jól árazott lakásodról és jönni fognak a hívások. Muszáj lesz megszűrni a jelentkezőket, különben a legváratlanabb időpontokban kell fogadni a nem túlságosan motivált nézelődőket. Sok mindent lehet kérdezni az érdeklődőktől, de a végén két kérdés marad. Biztos ezt a lakást keresi? Van-e rá pénze? Ha ezt a két kérdést felteszed, sok bosszúságtól óvod meg magad. Aki lakáseladásból akar vásárolni annak nincs pénze. Mert még nem adta el. Aki hitelből akar vásárolni annak nincs pénze. Hiteles vevő ha felkészült, akkor már átesett a banki előminősítésen és meg is tudja mutatni. Ne fuss felesleges köröket. És sose beszélj alkuról a telefonban. Nézze meg, kérdezzen, válaszolj, és ha tényleg tetszik neki tegyen vételi ajánlatot. Írásban!
9.A lakás bemutatása
Nem győzöm hangsúlyozni hogy első benyomás. A lakás bemutatás nem a szereplésről szól. Megérkezik a vevőjelölt a jól felkészített, tiszta, csinos, frissen szellőztetett bevilágított lakásodba, ahol lehetőleg nincs másik családtag, háziállat, szomszéd, egyebek. Kalauzold végig, hagyj neki mindenhol elég időt hogy befogadja a látványt, ha kérdez, válaszolj legjobb tudásod szerint, de csak a kérdésre válaszolj. Nem kell mesélni. Nem kíváncsi rá. Jegyzetelj fel pár dolgot, rögzítsd a látogatót hogy a tizedik néző után is képben legyél. Jó mókának tűnhet elsőre, de ez munka. Biztonsági okokból én limitálnám az egyidejű látogatószámot pl. két főben. Egy házaspár mondjuk. És ne legyél szívbajos, kérd el a személyijét. A profik mindig ellenőrzik hogy kit visznek be más intim zónájába. Végignézte, megkérdezte, tetszik neki. Szemrebbenés nélkül kérdezd meg hogy megveszi-e.
10.Áralku, foglalózás
Ritka de létezik hogy eladod hirdetési áron. Ha nem, akkor készülj az áralkura. Egy tanácsom van, maradj nyugodt. Jobban jársz. Van aki elegánsan alkudik és van aki nem. Sokan próbálkoznak a lakás lehúzásával, nem érdekli őket hogy más otthonát becsmérlik. Ezt a tipust én rövid úton kiraknám. Komoly, motivált vevő nem erről ismerszik meg. Valószínűleg azonnal nem is ad vételi ajánlatot. Akkor komoly ha írásos vételi ajánlatot tesz és mellérak kb. egy százaléknyi „ajánlati letétet”. Ha elfogadod az ajánlatát módosításokkal vagy módosítás nélkül, akkor lehet foglalózni. Ennek a szokvány mértéke minimum tíz százalék a tényleges eladási árra vetítve. Ez már általában ügyvéd előtt megy.
+1.Adásvételi szerződés, birtokba adás
Jogilag itt adod el a lakásodat. Itt már kötelező az ügyvéd. A szokásjog szerint a vevő bízza meg az ügyvédi irodát és ő is fizeti. Az adásvételi szerződés pontosan leírja az adásvétel tárgyát, eladó és vevő adatait, a fizetési ütemezést, birtokba adás határidejét. Ilyenkor az ügyvéd mindkét felet egyenrangúan képviseli.
Birtokba adáskor adod át az ingatlant és a kulcsokat a vevőnek. Innentől már az ő felelőssége az ingatlan. Általánosságban ez a teljes vételár megfizetésével egyidejűleg, vagy utána 1-2 nappal történik, bár ettől eltérhetnek a felek. A közüzemi órák állásainak leolvasása is ilyenkor történik, majd ezt követően a közmű szolgáltatóknál kell átíratni a szerződéseket az új tulajdonos nevére. Ide együtt mennek a felek. Érdemes az ingatlan átadásáról jegyzőkönyvet készíteni fotódokumentációval a későbbi viták elkerülése végett!
És ennyi!
Jó eladást!
Takács Zoltán ingatlanértékesítő
+36205377913
cross1996@gmail.com
https://takacs-zoltan.hu/urlap
És persze az utóirat:
ha nincs időd, nincs kedved, túl bonyolultnak vagy rizikósnak tűnik a dolog vagy egyszerűen csak más városban laksz, írj egy e-mailt vagy csörgess meg, töltsd ki a kapcsolat felvételi űrlapot, megnézem a lakásodat szívesen, elmondom a véleményemet Te meg eldöntöd hogy ránk bízod-e az értékesítést.
Na most van vége :)
